第五十八讲:REITs(一)REITs的定义和类型
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发布时间：2024-09-29 21:37
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时间：2024-11-07 22:11
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REITs是什么
REITs，即不动产投资信托基金，是一种通过投资不动产以获取收益的基金。简而言之，它类似于一种投资于商业网点来获取租金收益的基金。
例如，想象一下在大城市繁华的商业街上拥有自己的网点，仅靠租金收入实现财务自由。这正是REITs所做的事，但个人可能无法承担购买这样的网点的费用，因此REITs应运而生。它购买网点，并将持有权分割成无数份额，再出售给REITs的投资者，相当于众人共同拥有网点，租金收入也由所有持有人共享。
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REITs的起源
虽然听起来简单，但REITs的实际情况却更为复杂。我们先从其起源说起。
REITs最早于1960年出现在美国，由国会发起，旨在让中小投资者有机会间接投资租金收益型的大型房地产物业。这种金融创新产品逐渐扩展到欧洲、澳洲和亚洲，目前已有40多个国家和地区推出了REITs。在亚洲，新加坡、日本和中国香港是较为成熟的市场。我国于2021年6月推出了首批9个试点REITs，截至目前共有29只。
REITs的全称是Real Estate Investment Trust，其中“s”代表复数形式。从英文名来看，REITs最初是以信托形式出现的，且在国外大部分仍以信托形式存在。但在我国，它以基金形式出现，主要是因为中国房地产投资信托的发展面临法律上的障碍。
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信托和基金的区别
信托和基金在性质上相似，都是受人之托，代人理财的产品。信托出现的时间比基金早，但两者在投资门槛、投资范围以及适用的法律和监管方式上有所不同。基金门槛低至1元，而信托则针对至少100万起的高净值人群；基金投资对象为证券，信托范围更广，可涉及实物。最重要的是，它们适用的法律和监管方式不同，基金受《证券投资基金法》和证监会监管，信托受《信托法》和银保监会监管。因此，国内受法律和监管限制，REITs以基金形式出现。
了解这些即可，关键是了解如何选择合适的REITs。尽管目前国内REITs基金仅有29只，但投资标的多样。了解它们的类型、收益特点以及潜在风险是重点。
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REITs的类型
我国首批发行的9只公墓REITs如下：
从产品名称中，我们可以了解到一些特点。REITs的名称由五部分构成，遵循“基金管理人+投资项目+运作方式+底层不动产类型”的规则，最后加上“证券投资基金”这六个字。
以中金普洛斯REIT为例，全称“中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金”，“中金”代表中金基金管理有限公司，“普洛斯仓储物流”指投资项目，基金运作方式为封闭式。值得注意的是，REITs基金的封闭期非常长，一般为20年到50年，最长可达99年。因此，最好不要在银行或互联网第三方销售平台认购场外REITs，否则除了转托管到场内卖出，无法拿回本金，流动性差。最好在二级市场投资，即开设股票账户，输入代码参与投资，实现T+1交易。
“基础设施”代表投资的底层不动产类型，还包括商业物业、住房租赁等多种类型。最初提到的商业街网点属于商业物业类，在一些成熟市场有此类产品，我国市场成熟后也许未来也会有。首批试点的9只REITs均为基础设施类，名称最后加上“证券投资基金”。
