均未办理房产过户,一房二卖的法律后果?
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发布时间：2024-08-20 01:06
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时间：2024-08-23 07:03
房屋买卖是指将自己名下的房产进行买卖、自己的名下的房产必须具备房屋产权所有证。那么，均未办理房产过户，一房二卖的法律后果？
网友咨询：宋某将未办产权证的自有房屋以19万价格卖予刘某，刘某居住一年后回老家生活，宋某以600一月回租，2011年宋某又与陈某签订卖方合同，以20万元卖予陈某。
浙江乾衡律师事务所黄金良律师解答：
一房二卖，且均未办理过户登记，故不发生物权变动的法律效力，但是两份合同系各方真实意思表示，均合法有效，由于宋某与刘某签订的卖房合同成立在前，刘某有权要求继续履行合同，宋某应协助办理产权登记。宋某和陈某签订合同在后，不能要求继续履行合同，但是宋某应返还陈某购房款，并承担违约金。
《中华人民共和国物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十四条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第十五条出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。
黄金良律师解析：
一房二卖到底房屋归属如何确定：
(一)若两份合同都没有办理登记。两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况，属于两份合同均处于未实际履行的状态，应当以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准。即哪一份合同签订的日期在前则能优先拥有房屋的产权，即先签订合同的一方可以优先获得房屋的产权;
(二)两份合同都没有办理登记，其中一份合同已将标的物房屋交付。其中一份合同得到实际履行，体现了卖房人的意愿，这种履行也是合法履行，这时，已经接房的一方就可以获得房屋的产权，而不论签订合同的先后顺序;
(三)两份合同中一份已进行了过户登记，另一份未作过户登记，(不管房屋是交付了那一方)，那么已经登记的一方取得了房屋的产权。因房屋的过户登记是物权变更范畴，按照物权优先于债权的原理，先办理登记的，在所有程序上签订的合同都能被确认的效力，而未办理登记的，只能选择向卖房人要求赔偿。
实战型律师，毕业于浙江大学法律本科，执业15年，期间代理的2个案件被央视《经济与法》栏目播出，拥有专业法律团队，擅长法律策划与分析、提倡精准诉讼。
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