房屋共用设施设备共用设施设备日常运行、维护服务

发布网友 发布时间：2024-10-02 16:09

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热心网友 时间：2024-11-04 06:51

房屋共用设施设备日常运行与维护服务涵盖多个系统与设备，确保整体功能稳定与安全。以下为各个系统的详细内容：

变配电系统：高压电气设备需每两年进行一次安全测试，变压器每年进行一次测试，并保存合格报告；低压配电设备每年至少全面检修一次；变配电设施设备需定期检查、维护、清洁，并记录；高低压配电柜运行正常，仪表显示准确；变压器运行正常，通风降温设备可靠，温度显示准确；直流操作系统运行正常，蓄电池充放电量符合要求，每年进行一次试验；功率因数自动补偿正常，功率因数不低于0.9，电容器容量符合要求，无鼓包、漏液现象；制定应急处理程序和临时用电管理措施，明确停、送电审批权限，提前通知顾客；制定配电室人员出入管理制度，实行封闭管理，无鼠洞，配备灭火器材；高压防护用具、验电器每半年检定一次，计量器具、检测仪表按规定周期送检。

应急供电系统：每周检查发电机组机油位、冷却液位、蓄电池液位、空滤指示器，确保无渗漏；制定发电机组管理规程，常备充足油料，配置灭火器材；每月启动发电机组试机30分钟，释放沉积物，检查皮带松紧；每运行250小时或两年更换机油、滤清器等；手动及自动联机正常，保护功能完善，停电时确保30分钟内供电；应急照明柜工作正常，蓄电池放电时间不低于90分钟，无漏液、腐蚀现象；定期检查维护，每月进行切换试验，每年进行蓄电池充放电试验；制定双电源切换程序，准备备用电源，停电时30分钟内恢复供电。

给排水系统：每天检查生活泵、气压罐、排污泵、水池水箱、阀门等设备，定期检查卫生间、开水房、管道井内的管道、阀门、减压阀等，确保设备运行正常，无跑、冒、滴、漏现象；生活水泵、管道、阀门定期维护保养；集水坑、污水坑、化粪池、排水沟渠定期疏通；生活水箱封闭、通气口设隔离网，环境卫生，无污染物；雨、污水分离，污水排放符合标准；水质管理制度符合规定，供水管理合规；二次供水需许可证、人员健康证，每半年专业公司清洗消毒并检验水质，取得合格报告；停水、爆管等应急处理程序，计划停水提前通知顾客；计量器具、压力仪表按规定周期送检。

空调系统：设备安全、正常运行，定期巡查、记录运行参数；每月检查空调主机，测试功能，分析数据；定期检查冷却塔、泵、附属设备等，每年清洗、维护冷却塔；定期检查泵电机、泵体，每年添加更换润滑脂等；定期对空气处理、新风、风机盘管等进行检查、清洗、保养；对系统电源柜、控制柜进行检查，保证用电安全；管道、阀门无破损，保温层完好，无跑、冒、滴、漏；定期水质处理，保证水质标准；风管系统清洗和空气质量测定，符合标准；压力表、传感器按规定周期送检；根据实际情况进行清洗和空气质量测定；温度控制范围夏季22-26℃，冬季18-22℃，定期能耗统计分析，做好节能工作。

锅炉系统：蒸汽锅炉每年进行安全检测，包括电机、程序控制器、烟气排放，定期更换部件、润滑、校验、设备管道补漆等；每半年校验蒸汽压力表，每季度对设备进行保养，安检防爆门、清理燃烧器等；每月清洗油气管路过滤器，安全连锁装置检测；水质硬度不超过3毫克/升；安全附件、仪表齐全、动作可靠；蒸汽压力在允许范围内，管道完好、无破损，阀件、仪表齐全，无跑、冒、滴、漏；蒸汽减压站输出压力波动在20%内，证书齐全，操作人员持证上岗。

电梯与自动扶梯：电梯运行平稳、舒适，轿厢照明、按钮完好，楼层显示正常，整洁无污染；根据温度开启风扇；警铃或救助设备功能完备，称重装置可靠，安全装置有效；自动扶梯运行平稳，防护装置齐全有效；由*专业维修单位进行维护保养，获得安全检验合格证；设立专人监督、管理，至少一台电梯24小时运行；一般故障1小时内维修，重大事件及时处理；机房封闭管理，温度适宜，配备应急照明、灭火器和工具。

消防系统：探测器响应火警时输出信号并启动确认灯；手动报警按钮输出火灾信号，有动作显示；火灾时扬声器和广播系统转入应急状态，控制楼层广播；报警功能正常，故障指示正确；火灾确认后，控制电梯、风机、排烟阀等；控制室能控制防火卷帘门下降；释放门禁装置，保持疏散门畅通；消防对讲电话清晰无干扰；自动喷淋系统有水流动时显示、压力开关动作、水力警铃报警；安全出口、疏散指示灯维持90分钟照明；消防带每半年检查，无破损、发黑、发霉；联动控制台工作正常，系统误报率不超过3%；消防泵每月启动，每年保养；消火栓每月检查，保持配件完好，每年放水检查；控制器至少每三年清洗；消防管道、阀门每两年除锈刷漆；确保消防用水储备，消防系统由专业消防维保公司维护，工作人员经消防培训、持证上岗；消防主机开机运行，故障及时处理；定期检查系统设备，制定消防应急预案，每年进行消防火灾演练。

安全防范系统：系统时间、日期准确，摄像机编号逻辑性；矩阵、传输线路、录像机等设备工作正常、整洁；摄像机、画面分割器、监视器等设备工作稳定、清晰；多媒体工作站直观显示监控点位置，及时响应报警；红外双鉴探测器、玻璃破碎探测器、周界报警装置安装牢固、灵敏；UPS电源每季度完全放电并检测；维修保养由专职人员进行，系统设置及主机不得擅自更改；设立权限管理，调用查阅需授权；制定应急处理程序，对重大安全隐患采取补救措施；每年组织专业人员进行全面检查，整改漏洞、隐患。

楼控系统：服务器、UPS、工作站、传感器、执行调节器、直接数字控制器等设备工作正常，通讯顺畅、整洁；末端设备工作稳定，线路无损，安装牢固；执行计算机权限管理规定，定期备份数据；仪器仪表、传感器每三年校对；建立机房管理制度，控制室实行封闭管理，配备灭火器材。

网络通讯系统：通信处理机、交换机、调制解调机、维护终端、电源及UPS等设备工作正常、整洁，线路整齐；配线架、光纤配架、插座模块安装完好，线路畅通；建立授权机制、访问控制、加密与解密管理制度；专人监控关键设备，定期备份服务器数据；应用软件定期观测服务器、数据库、打印服务器、交换机等，发现故障及时记录并通知相关部门维修。

门禁系统：服务器、UPS、工作站、读卡器、电子门锁、门磁开关等设备工作正常，通讯顺畅；建立系统权限管理规定，不得随意更改设置；做好安全保密工作，不得泄露信息；每半年对设备进行检测。

有线及卫星电视系统：卫星天线、放大器、解码器、混合器等设备工作正常、整洁，传输线路无干扰；光纤收发机、放大器、分配器工作正常，图像清晰；每半年检测干线及分支器输出电平。

广播与背景音乐系统：节目源设备工作正常，信号放大及处理设备整洁，音量及音响*完好；扬声器等设备工作正常，音质清晰；与消防报警系统连接切换正常；每季度检测传输电压；每半年进行全面检查与调试。

数字会议系统：多媒体显示、数字音响、摄录像、同声翻译等设备工作正常，视频、音频、网络线路传输无干扰；每半年进行全面检查与调试。

停车场管理系统：服务器、工作站、出入口机、计数显示器、图像识别系统、电动道闸、车辆检测器等设备工作正常，通讯顺畅；每月校对系统数据与现场实际情况，调整数据，核对收费数据；定期备份系统软件及数据。

公共照明系统：制定节能管理制度，照度符合标准；每天巡检大堂、电梯间、停车场、通道等照明，有效亮灯率98%以上；每周巡检公共照明电源柜，及时处理问题，保证设备正常运行与安全用电。

避雷系统：每年雨季前由防雷中心检测建筑避雷系统，保存检测报告；保持避雷系统完整性，不擅自拆除、迁改设备；每半年检查楼顶层避雷装置，每月检查变配电设备接地装置，保证所有设备接地良好。

高空作业设备：设备经检测机构检验合格，安全装置完好，保持有效运行；操作人员严格遵守安全规定，执行操作规程，严禁超载；设备进行安全检查与运行状态确认；吊篮运行平稳，仪表指示准确，通讯设备正常；设备使用后切断电源，锁好操纵装置，并按规定方法锁定；定期检查设备系统，对提升系统进行全面测试，清除可能影响运行的因素。

测量计量装置：按规定周期送检，确保准确性和有效性；定期抄写数据，计算能源消耗量，建立数据档案；定期巡查、记录数据，为设备正常运行提供证据资料；建立装置台帐和检定校验记录表。

标识系统：办公区域、公共区域及仓储库区设置指示性与警示性标识，主要道路及停车场设置交通标识；使用临时性服务状态标识；标识格式统一，悬挂（摆放）正规、醒目、协调；图形符号符合标准要求，消防与安全标识符合相关国家标准；各类标识文字规范、悬挂（摆放）安全、正规、醒目、便利。