发布网友 发布时间:2024-05-29 19:48
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热心网友 时间:2024-05-30 22:34
香港房价为何持续坚挺?揭示背后的逻辑与现实对比
香港的房价为何经年居高不下,似乎与全球其他大城市形成鲜明对比?答案并不单纯。首先,让我们看看数据对比:尽管港岛区的实际房价大约在每平米9.7万人民币,相较于北京西城、上海内环和深圳南山的平均价格,显得较为亲民,但考虑到其金融资产的相对疲软,实体资产的优势和通关效应,香港房价的稳定仍然显而易见。
截至2023年,尽管全球80-90%的大城市房价经历了不同程度的下跌,个别城市跌幅甚至超过20%,然而香港房价在这一年里下跌约4-5%,但因为港币对人民币的升值,实际换算*民币,房价微有上涨。据统计署最新的数据,11月份的房价显示,新界相对于福田和南山更加实惠,而港岛区的房价仍保持在14.3万港币/平米,九龙区则为12.7万港币/平米。
房价的计算中,实用率、公摊率以及汇率都是重要因素。即使考虑到这些因素,香港的房价依然低于一些国际大都市。例如,以75%实用率和0.9的汇率计算,港岛区的房价折合*民币约为9.7万/平米,新界则更低,仅为7.36万/平米。这揭示了香港资产价值被低估的现实,与欧美国家的房产税制度形成鲜明对比,那里的房产税往往高达1-3%,可能在几十年后就足以再买一套房子。
欧美年轻人买房的难度不亚于香港,高学贷负担和生活成本让他们难以独立购房。美国贷款中70%是按揭,而亚洲的房产税普遍较低,香港每年大约为千分之二,*则无普遍房产税。房屋成本主要包括首付和按揭,不随通胀上涨,而欧美高昂的房产税使得房价收入比看似较低,实则包含着巨大的隐性成本。
比如在美国东北部,房价看似便宜,但加上房产税,实际价值远超表面数字。以曼哈顿岛为例,房价加上税后超过26万港币/平米,远高于香港市中心。即使考虑到通胀因素,美国东北区的房产税足以购买超过两套房子的总价,而香港房价在经历了22-23年的调整后,已从高估回归到性价比更高的投资领域。
此外,香港的私人住宅价格在2022年大跌15.6%,显示出市场泡沫的破裂。与美股指数相比,港楼在过去的泡沫时期被高估,但随着利率的上升,这种泡沫逐渐消散,使得香港房产重新成为有吸引力的投资选项。历史数据显示,配置港楼在特定时期可以跑赢扣除租金收益后的美股指数。
综上所述,香港房价的坚挺并非无理,它受实体资产价值、税率差异、市场调整以及国际比较等多种因素影响。尽管房价看似高昂,但通过分析其背后的经济逻辑,我们能更好地理解其相对的合理性。然而,对于购房者而言,考虑到通胀和税负,实际负担可能比表面数字更为沉重。