如果购买回迁房有何风险?
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发布时间：2022-10-16 03:59
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时间：2023-10-15 15:55
一、购买 回迁房 有何风险 回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁民的房子;回迁房， 商品房 都出 房产证 了，那交易都一样。没出房产证的，回迁民手持的是合同，就有一定的风险。回迁房都比商品房要便宜，敢于承担风险，那就买回迁房比较划算。 1、*时间难有保障。 对于暂无房产证情况下，如果是买家认为该物业十分“超值”，则买卖双方可以在充分协商好的前提下，采用“公证赠与”方式进行。即表面是办理公证赠与物业，但私底下还是二手交易。这种做法要双方十分信任才能进行。等房产证出来之后，再办理转名手续。而一般情况下，许多“回迁房”会因各种复杂原因领不到房产证，无法正常上市。 2、不能办理按揭。 如果采用“公证赠与”的方式进行的话，则该买家无法办理 按揭贷款 手续，只能一次性付款。如买家在居住过程中又希望将此房产进行交易，如急需套现资金，该套没有房产证的“回迁房”是无法上市交易的，也无法再通过“公证赠与”的方式出售，因为有关法令规定，一套单位的赠与只能做一次。如此一来，该买家无法变现资金，最多只能以租赁的形式进行。 3、经济风险。 在无证情况下，该房产还会出现一定的经济风险。如办理了“公证赠与”后，上家业主如有不良贷款，被*查封的话，该下手买家就算是手上有“赠与公证书”也无济于事，该套房产还是得被查封。 二、购买回迁房注意什么事项? 1、购买回迁房时，要注意“一房数卖”。 回迁房买卖 无法办理 预告登记 ，这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。 2、购买回迁房时，一定 要约 定 房产过户 和交房的时间。 签订回迁房买卖协议时，出卖人并没有取得房产证，无法办理过户手续。因此，一定要约定房产过户的时间，实践中虽然不能保证何时取得房产证，但要写明自取得房产证多少之日起办理 房屋所有权 的转移手续。 签订回迁房买卖协议时，要确定具体的交房时间，若在签订合同时就是现房，则可以约定缴纳首付之日即为交房时间。 3、购买回迁房时，买方要留尾款。 没有房产证的房屋买卖存诸多风险， 违约责任 的规制显得非常重要。但要求违约方承担违约责任，需要缴纳* 诉讼费用 、 律师 费，还需花费时间等成本。如果 买房 留有尾款(做好是大额尾款)，而卖方认为违约所得小于尾款时，买方的违约机会将会大大降低。当然，具体如何将为款留下，且能顺利地完成买卖协议的签订，需要房产经纪人或者买方较高的谈判技巧。 4、购买回迁房时，要求卖方的配偶签名。 实践中，回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，根据 婚姻法 的有关规定，该房产应属于 夫妻共同财产 ，一方处分应当得到另一方的同意，否则可能产生两类法律后果：其一，若房价上涨，而配偶借口不同意出卖房屋，则有可能产生无效的法律后果;其二，若在过户之前，卖方夫妻 离婚 ，则涉及到 共同财产 的分割问题。以上两种情况，只要卖方配偶签名，并辅之以必要的条款，则基本上能够预防。 5、购买回迁房时，尽量要求卖方的第一顺序 继承人 签字。 因 回迁房房产证 的取得具有一定的不确定性，在取得房产证之前，若卖方发生不测，该回迁房就可能作为遗产由继承人分割。因此，回迁房买卖协议中要尽量让卖方的第一顺序继承人签字，以表明对卖方出卖行为的认可和对 继承权 利的放弃。一般而言，顺序继承人包括配偶、父母、子女。实践中，要求卖方的第一顺序继承人签字时，一定要注意说话的方式和技巧，以免不快。 从上文可知，购买回迁房是存在很多风险的。例如，您有可能领不到房产证，领不到房产证今后有可能会产生许多纠纷。另外，大家在买回迁房的时候不能只看到房屋的价格低廉，实际就对方承诺的一些事情，要注意日后可能根本实现不了，这样就会给自身利益造成严重的损害。
