深圳楼市为什么还不崩盘?
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发布时间:2022-04-28 22:27
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时间:2022-06-24 04:03
有权威人士根据香港、上海、深圳房地产市场历史表现及世界房地产运行规律特点,以及深圳最快将于今年下半年祭出打击“阴阳合同”等平抑房价的“杀手锏”,得出深圳楼市最快将于今年下半年横盘调整的结论。
该权威人士称,2002、2003年许,深圳房价高位在*千元/平方米,时隔4、5年,现在深圳房价高位已到三四万元/平方米水平,相差大约4倍。经验数据显示,当当下房价高位与上一房价高位相差4倍水平,市场横盘调整。此为其一。
其二,上海二手楼交易自2002年以来持续火热,进入2005年下半年房产换手率之高,更远在股票交易之上。也在这一年,上海房价涨幅出现放缓,成交大幅萎缩,“上海开始喘气”,“退房潮”此起彼伏。2006年,*查办上海几个大案要案,上海楼市风声鹤唳。
反观深圳,2006年深二手楼交易反超一手楼,07年上半年一手楼供应继续短缺,开发商“惜售”严重,二手楼交易异常活跃,迭创新高,其与一手楼合力把深圳房价抬升到令人咋舌的地步。上月底本月初,*和深圳高调“查房”。上周,深圳二手楼交易频繁,放盘量大增,看房量大增,但成交萎缩;各路投资者蜂拥进场,托高楼价,但部分用家开始离场。现时深圳楼市相比2005年的上海,何其相似!
由此可断,如若深圳于今年下半年施行积极的“房产新政”(比如类似打击“阴阳合同”的狠着),则深房价最快将于今年下半年“喘气”。
其三,约摸10年前,香港房价因亚洲金融风暴狂跌,至今,港总价300万港币以下房产售价,仅恢复至亚洲金融风暴前的六成水平,而300万港币以上房产目前的价格水平,是亚洲金融风暴前的1.5倍。由此,如果“伪豪宅”主导并成为非理性市场房价快速上扬的最主要推手,那么该一市场的抗跌性值得怀疑,一旦*层面及市场环境出现异动,其将短期横盘,掉头向下。
当下深圳楼市与香港当年相比,“万事俱备,只欠东风”:一,深二手楼交易异常活跃,全民炒房,“长线”变“中线”,“中线”变“短线”;二,租售比严重偏离“国际经验数据”;三,“伪豪宅”成楼价上冲主力,“泡沫时代猪都会飞”;四,金融机构空前支持炒楼(如“重按”、“转按”等引资金出洞之手法盛行),为炒家撑腰;五,地价飙升,极大刺激房价上涨……
这位权威人士的分析头头是道,不能不佩服其洞见问题的能力,也不能不引起市场强烈关注。
但是,以下几方面因素,又不能不让我们冷静重思:
一、历史也告诉我们,当香港房价进入下跌通道,深房价却在逐步止跌回稳,并在港房价连年阴跌时连续微幅上涨。区间如1998-2003年。具体数据待查。
二、香港住房保障体系完善,而深圳在这方面的欠账刚开始偿填。深“公屋*”真正发挥效用,应滞后三五年。各种需求甚切。短时间内,深圳部分改善型需求和改变型需求(如由“纯居住”变为“休闲度假”)将支撑高房价,延缓高房价调整时间。
三、沪房价于2003年开始发力上涨时,深圳房价直到2004年前仍如慢牛。而深市发育早,“独善其身”、“一枝独秀”,此异质性将在一定程度上延缓深圳横盘调整的机会。
四、深圳罩着一个“铁丝网”,特区内土地资源稀缺,特区外发展相对滞后。上海则海阔凭鱼跃,是世界级大都市,土地资源充足,区域发展强力推进,相对平衡。
五、沪乃长三角城市群唯一“核心”,绝大部分资源集中于上海一身。而在珠三角城市群,深圳不是“核心”,各城市分工明确。如果说房产投资在长三角,集中化不可避免,则在珠三角,除了深圳,可选择城市多多。
六、上海楼市高烧成因与深圳不同。我曾在《深圳会否步上海后尘?》里讲到,除了宏观因素,上海市房地产市场存有过多的*意志影响、*公司介入,这是上海房地产业高热难退的深层次原因。“特别是有形之手在土地市场翻飞,渗透到二级市场的各个环节,实际上直接影响了供需曲线的走势,成为刺激房价不正常攀升的重要原因之一。”
沪问题出在土地市场,深则出在房产市场。
深楼高烧原因我认为一在于*对二手楼市
场的放任,默许违法的“阴阳合同”,二手楼交易秩序、交易特征、交易价格对一手楼市场产生比较大的影响;二是供求关系紧张,包括土地的供求、房产的供求、住房属性的变化与供求都很不正常。
深圳于近日实行的限外购房*高估了“境外”人士的参与度,但作为冻结一部分购买力的手段也未尝不可。
因此*查上海,*意志一杆子插到底,“连根拔起”,有关利益垄断集团会招架不住,纷纷“缴械”;*查深圳或深圳自查,“依法治国”理念下对民产,对民企,*无权也无法或者说很难以行政力量侵犯或撼动。
七、深投鼠忌器。而如若打击“阴阳合同”这一平抑房价的“杀手锏”未使出,影响市场健康发展的这一“毒瘤”不切除,那么,深房价将有机会继续狂欢。
*开刀上海,而不是上海自觉而为(上海房地产“毒瘤”是国有利益集团操纵市场),深圳房价平抑问题的解决,钥匙在深圳手上,但权在*。还是那句话:执行力和意志力将是决定毒手术能否顺利成功的重要因素。
深圳楼市为什么还不崩盘?
二、香港住房保障体系完善,而深圳在这方面的欠账刚开始偿填。深“公屋政策”真正发挥效用,应滞后三五年。各种需求甚切。短时间内,深圳部分改善型需求和改变型需求(如由“纯居住”变为“休闲度假”)将支撑高房价,延缓高房价调整时间。三、沪房价于2003年开始发力上涨时,深圳房价直到2004年前仍如慢...
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