土地租赁的几种土地的租赁

发布网友 发布时间：2022-05-16 16:18

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热心网友 时间：2023-10-30 16:54

第一条 为了盘活国有土地资产，规范国有土地租赁行为，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《四川省<中华人民共和国土地管理法>实施办法》结合四川实际，制定本办法。
第二条 本办法所称国有土地租赁，是指县级以上*将国有土地在一定期限内出租给土地使用者，由土地使用者支付租赁金的行为。
第三条 在本省行政区域内从事国有土地租赁活动，必须遵守本办法。
第四条 县级以上*授权所属国土资源行政主管部门按照土地登记管辖级次具体负责国有土地租赁工作。
上级*及其国土资源行政主管部门应当采取措施，加强对下级*及其国土资源行政主管部门的国有土地租赁工作的指导与监督。
第五条 国有土地租赁必须符合城市规划和土地利用总体规划。
第六条 公民、法人和其他组织可以通过租赁方式取得国有土地使用权，但从事房地产开发经营的除外。
通过租赁方式取得的国有土地使用权，不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施。
第七条 国有土地租赁可以采取协议方式。但商业、旅游、娱乐等经营性用地的租赁，必须采取招标、拍卖或者挂牌的方式。
采取招标、拍卖、挂牌方式租赁国有土地的，参照国有土地使用权出让招标、拍卖、挂牌的有关规定进行。
第八条 县级以上国土资源行政主管部门应当会同规划、财政等部门提出国有土地租赁实施方案，报本级*批准。
租赁国有土地应当按照自愿、有偿的原则签订国有土地租赁合同。国有土地租赁合同由县级以上国土资源行政主管部门（以下简称出租人）与土地使用者（以下简称承租人）依照本级*批准的国有土地租赁实施方案签订。
国有土地租赁合同正式签订后，按照规定每季度逐级报省国土资源行政主管部门备案。
第九条 国有土地租赁合同应当包括租赁宗地的位置、面积、用途、租赁期限、租赁金标准、缴款时间、缴款方式、违约责任等主要内容。具体格式由省国土资源行政主管部门规定。
第十条 国有土地租赁期限不得超过法律、法规规定的出让同类用途国有土地使用权的最高期限，商业、旅游、娱乐等经营性用地的租赁期限应与建设投资规模相衔接。
第十一条 以招标、拍卖、挂牌方式租赁国有土地的，租赁金按实际成交结果确定。以协议方式租赁国有土地的，租赁金由县级以上国土资源行政主管部门会同财政、物价行政主管部门根据当地基准地价，结合用地性质、租赁期限、地块区位等因素确定，报本级*批准后执行。
第十二条 出租人应当按照国有土地租赁合同约定的期限和条件交付土地。
承租人应当按照国有土地租赁合同约定的金额、期限和方式支付租赁金，并遵守国有土地租赁合同约定的其他义务。
第十三条 承租人需要改变国有土地租赁合同约定的土地用途的，必须符合城市规划和土地利用总体规划的要求，经出租人同意，按照改变后的土地用途重新签订国有土地租赁合同。
第十四条 在不改变国有土地租赁合同约定的权利与义务的前提下，承租人投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以后，经出租人同意，承租人可以转让租赁的国有土地使用权。国有土地使用权转让后，原承租人的权利与义务转移给新承租人，并重新向出租人登记。
承租人可以将租赁的国有土地及其地上建筑物、构筑物、附着物按照国家有关规定转租。
承租人可以将租赁的国有土地连同地上建筑物、构筑物、附着物依法抵押。
第十五条 国有土地租赁期限届满前，出租人不得擅自收回租赁的国有土地。因社会公共利益需要或者根据城市规划的调整变化必须提前收回的，须经出租人本级*批准，并向社会公告。
租赁的国有土地被提前收回的，实施社会公共利益或者调整城市规划的*应当根据承租人使用国有土地的期限和开发利用国有土地的实际情况予以适当补偿。
第十六条 国有土地租赁期限届满前，承租人与出租人协商一致，可以停止租赁国有土地，解除国有土地租赁合同。
第十七条 承租人需要续租国有土地的，应当在国有土地租赁期限届满6个月前向出租人提出申请。除因社会公共利益需要收回的外，出租人应当同意续租。经出租人同意并报本级*批准续租的，应当重新确定租赁金，签订国有土地租赁合同。其中，商业、旅游、娱乐等经营性用地应重新采取招标、拍卖或者挂牌的方式确定承租人和租赁金；确需续租的，应按同等地段当时土地市场价格重新确定租赁金。
未按照规定申请续租或者续租申请未获批准的，出租人于国有土地租赁期限届满时无偿收回租赁的国有土地，地上建筑物、构筑物、附着物有使用价值的，可以按照残值予以适当补偿。
第十八条 以划拨方式取得的国有土地改变或者部分改变用途，单位将土地或其地上建筑物、构筑物、附着物用于经营的，必须将该部分划拨土地依法改为出让或者租赁等有偿使用方式。未选择出让方式的，应当补签国有土地租赁合同；拒绝补签的，由国土资源行政主管部门按照租赁同类用途国有土地的租赁金标准收取租赁金。
第十九条 承租人应当按照国有土地租赁合同约定的标准、金额、期限或者本办法第十八条的规定缴纳租赁金。租赁金直接缴入财政，纳入预算管理。具体收缴管理办法，由省财政行政主管部门会同省国土资源行政主管部门制定。
第二十条 出租人未按照国有土地租赁合同的约定向承租人交付土地的，应当承担违约责任。承租人可以解除国有土地租赁合同。
第二十一条 承租人未按照国有土地租赁合同的约定或者本办法第十八条的规定缴纳租赁金的，出租人应当责令限期缴纳，逾期1年仍不缴纳的，出租人报经本级*批准，可以采取强制措施或者解除国有土地租赁合同，收回租赁的或者划拨的国有土地。
第二十二条 承租人违反本办法第十三条和第十四条第一款规定的同，由县级以上国土资源行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，出租人有权解除国有土地租赁合同，收回租赁的国有土地，并追究其违约责任。
第二十三条 国土资源行政主管部门及其工作人员违反本办法规定，滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的；或者经上级机关备案认为违反规定责令纠正而拒不纠正的，依法追究主要负责人和有关直接责任人的行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十四条 本办法自2003年7月1日起施行 土地使用权出让是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者的行为，除*土地管理部门外，其他任何单位、个人和组织都不得擅自出让集体土地。集体土地所有权不得擅自转让、租赁。集体土地上建成房屋的转让，应当符合一定的条件，主要包括：房屋所有权和占用范围内土地使用权已经依法登记；受让一方必须为本乡镇范围内具备条件的个人或集体经济组织。此外，居住房屋的转让，除符合上述规定外，还应当经乡镇*批准。
集体土地使用权包括农地承包经营权（又称农地使用权）、宅基地使用权、乡镇企业建设用地使用权和公共设施、公益事业建设用地使用权。关于农地承包经营权的出租，我国《土地管理法》和《农村土地承包法》均有详细规定，至于公共设施、公益事业建设用地，因不具有营利性，实践中相关纠纷不多，所以本文不再述及二者的出租问题。下面主要分析一下宅基地使用权、企业建设用地使用权的出租问题。
宅基地使用权的出租。关于此，目前只有《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”从该规定可以看出法律是允许农民出租住宅的，但是否允许出租宅基地使用权呢？从实务上看，因农民建住宅完全可以申请到免费的宅基地，从而很少存在承租别人宅基地使用权的必要性和可能性；从法理上看，既然法无禁止，应理解为是允许出租宅基地使用权的，而且允许出租不会导致宅基地使用权主体的变更，从而并不违反“一户一宅”的法律规定。 一、早期的严格*（土地使用权出租的视角）
1990年5月19日，*以第55号令发布实施《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。依据条例第44至46条，除以下情况外，划拨土地使用权不得出租：
经市、县*土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
（二）领有国有土地使用证；
（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
（四）签订土地使用权出让合同，向当地市、县*补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县*土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。
1992年3月8日，原国家土地管理局以第〔1992〕第1号令发布施行《划拨土地使用权管理暂行办法》，贯彻实施条例的相关规定，加强对划拨土地使用权的管理。该暂行办法进一步重申了条例的相关规定。
二、放松管制（房屋建筑物出租的视角）
1995年1月1日起施行的《城市房地产管理法》对划拨土地的出租作出了如下的规定：以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由*规定。《城市房地产管理法》2007年经过修订，但是并未涉及对上述规定的修改。
1995年6月1日起施行的《城市房屋租赁管理办法》（建设部令第42号），对城市房屋租赁的管理进行细化。其中第25条规定：以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。土地收益的上缴办法，应当按照财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》和《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》的规定，由市、县*房地产管理部门代收代缴。*颁布有新的规定时，从其规定。2011年2月2日起施行的《商品房屋租赁管理办法》替代了《城市房屋租赁管理办法》，但是《商品房屋租赁管理办法》不再有划拨土地上所建房屋出租的相关规定。
自2009年9月1日起施行的《最高人民*关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）也未对划拨土地上所建房屋出租的效力作出解释。
三、冲突与协调
显然以条例为代表的规定与以《城市房地产管理法》为代表的规定之间存在冲突：对于划拨土地的租赁，条例设定了前置审批程序及租赁条件，而《城市房地产管理法》并未设定任何*。
对于这种冲突，在实践中如何进行法律适用？1996年9月4日，国家土地管理局作出《关于执行<城市房地产管理法>和*55号令有关问题的批复》（国地批（1996）89号）：关于*55号令（即条例）与《城市房地产管理法》（以下简称法律）在执行中如何衔接的问题。法律施行后，*55号令继续有效，*55号令的规定与法律的规定相一致的，应结合起来执行；法律没有规定而*55号令已有明确规定，应按*55号令执行；法律虽有原则规定，但根据法律规定必须依照*规定执行的，在*新的规定出台之前，应按*55号令或*其他有关规定执行；*55号令有关条款与法律规定不一致的，应当依照法律的规定执行。根据《城市房地产管理法》第五十五条的规定，房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上的房屋出租的，应当上缴租金中所含的土地收益，实施该条的具体办法由*制定。目前，*尚未制定具体办法，应暂按*55号令第四十四、四十五条的规定执行。*有关实施第五十五条的具体办法出台后，按该办法执行。当事人未经批准，擅自将划拨土地使用权连同地上建筑物出租的，应当认定其租赁行为违反*55号令第四十四、四十五条的规定，应按照*55号令第四十六条的规定给予行政处罚。
四、几种可能的解释
（一）严格解释
未经市、县*土地管理部门和房产管理部门批准而进行的划拨土地（包括地上建筑）租赁，因违反强制性法律规定（即条例）依据《合同法》而无效。
《城市房地产管理法》的规定只是强调了划拨土地租赁中租金中所含土地收益上缴国家，并未对未经批准的划拨土地租赁效力作出任何肯定性的规定，也并未替代条例的相关规定（实际上可视为就土地收益上缴作出补充性规定）。结合国家土地管理局作出的《关于执行<城市房地产管理法>和*55号令有关问题的批复》（国地批（1996）89号），依据条例主张租赁无效，是合法的。
（二）折中解释
仔细分析上述法律法规的规定，可以发现：以条例为代表的法律规定，是站在土地使用权出租的角度作出相关规定；而以《城市房地产管理法》为代表的法律规定，是站在房屋出租的角度作出相关规定的。因此，可以以此为突破口，对相关法律规定进行解释：
1.如果是划拨土地使用权出租（即光地租赁），则适用条例的规定，需要满足一定条件并经批准租赁才有效，否则无效。
2.如果是划拨土地上房屋出租（因此导致房屋所占用的划拨土地出租），则适用《城市房地产管理法》的规定。因《城市房地产管理法》并未明确规定划拨土地上房屋出租需要进行相关审批，因此租赁合同的效力不因未获得审批而受影响。当然，此时出租方应当将租金中所含土地收益上缴国家，但是出租方未上缴者也不影响租赁合同效力。当然，这里也有个前提：划拨土地上房屋必须是取得了房屋所有权证，如果划拨土地上的建筑物是临时建筑、非法建筑等并未取得房屋所有权证的建筑、附着物，那么该等租赁仍应视为土地使用权租赁，不能算是房屋租赁。
这种折中的解释可能的困境在于，对于房地同时租赁的情况，则应如何选择法律的适用？如果纯粹是因房屋租赁导致房屋所占用的划拨土地同时被出租，那么可选择适用《城市房地产管理法》的规定。如果租赁合同本身就涵盖房屋和土地，则如何处理？有几种方法：
1.整体适用条例的规定。条例所界定的“土地使用权出租”，本身就是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。并且，条例第45条明确适用的是“划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物”。因此，应当适用条例的规定。
2.将租赁拆分成划拨土地使用权出租和房屋出租，分别适用条例和《城市房地产管理法》的规定判定其效力。即，如果可行的话，让出租方和承租方重新签订租赁合同，将原租赁合同进行拆分。
3.整体适用《城市房地产管理法》的规定。如果租赁的主要部分是房屋，空白划拨土地（非房屋所占的划拨土地）所占比例较小，尚可如此操作。若空白划拨土地稍大，则如此解释，似乎行不通。
五、企业上市对划拨土地租赁的披露
在企业上市过程中，招股书如何对划拨土地租赁问题进行披露，是一个技术问题。
对于划拨土地租赁问题，首先应尽量去办理相关审批（当然，实践中这种审批是不容易办下来的，且出租方需要将租金部分或全部上缴，也不愿意去办理这种审批）；如无法办理相关审批手续，则应尽量去取的相关土地管理部门和房屋管理部门（如涉及到房屋）的确认函，确认租赁的有效性。如无法取得确认函，则就要考虑在招股书中披露的问题了：
1.最安全的披露
显然，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定是最为严格的，因此，援用《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》来发表意见，对于律师而言来说最为安全，保护也最大。
但是，采取这种严格保守的意见，仅限于上市项目中物业瑕疵率比较低的情况。如果物业瑕疵率比较高，保守的意见无疑进一步使得瑕疵率居高不下（如果没能取得县*土地管理部门和房产管理部门批准的话）。
2.折中的披露
如果上市项目中的物业瑕疵率比较高，为降低物业瑕疵率的披露，将划拨土地租赁进行分类，光地租赁的方援用《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》来发表意见；房屋租赁的则依据《城市房地产管理法》来发表意见，认定有关租赁协议合法有效。同时，对房地同时租赁的合同进行拆分，重新签订房屋租赁合同和土地租赁合同以拯救房屋租赁合同。
3.冒险的披露
冒险的披露，即对所有划拨土地租赁问题，均不进行披露。等到递交上市申请文件之后，监管机构问到这个问题，再进行解释。如果没问到，那就最终一律不披露。
这种披露方式非常冒险，风险也很大。如果划拨土地上的房屋租赁尚可用《城市房地产管理法》来解释的话，划拨土地使用权或主要是划拨土地使用权附带部分建筑的租赁，就很难以《城市房地产管理法》进行解释了。