什么是城市更新

发布网友 发布时间：2022-04-21 19:32

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热心网友 时间：2022-05-22 07:16

城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。

对于自己所居住的房屋的修理改造，对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容。包括所有这些内容的城市建设活动都是城市更新。

1958年8月，在荷兰召开的第一次城市更新研讨会上，对城市更新作了有关的说明：生活在城市中的人，对于自己所居住的建筑物、周围的环境或出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满。

扩展资料

城市更新的目的是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。

在新的历史条件下，中国已进入“新时代”，城市发展逐渐从增量模式转为存量模式，城市更新正成为城市发展的主要方式。同时，城市更新的模式也从粗放的“大拆大建”转向“绣花式”的精细化微更新，从关注重大产业项目到关注老旧小区改造等民生问题，更加注重提升市民的获得感、幸福感。

参考资料来源：百度百科-城市更新

参考资料来源：光明网-城市更新正成为中国城市发展的主要方式

热心网友 时间：2022-05-22 08:34

摘录自GZ···：西南城市更新笔记  （搜索这个名字，你能找到很多关于城市更新的底层答案）

以下为回答内容：

“城市发展有先后、有快慢，“棚改”“旧改”“有机更新”在广义上都是城市更新，其本质是针对城市发展问题在不同阶段的解决方案，因此多种更新状态仍会长期并存。”

以下是对这几类城市更新的解释，讲的表透彻，看完这篇一定能明白！

【01】棚 改

1、“棚改”的全称是棚户区改造，简单理解就是城市中心危旧房的改造重建，是城市更新的第一种解决方案，主要解决城市发展中的民生问题。

引用四川省《关于做好危旧房棚户区改造调查统计和规划编制工作的通知》对棚户区的分类：

1）县级以上城市规划区范围内的危旧房棚户区。包括：集中成片棚户区（含规划区范围内的国有工矿等行业棚户区），城中村，老旧住宅区，具有历史文化价值的古街、古建筑，其他危旧房和洪涝灾害毁损住房。

2）小城镇的危旧房和洪涝灾害毁损住房。具体类别可参照县及以上城市危旧房棚户区项目类别界定。

3）独立工矿等行业棚户区。包括：城镇规划区范围外的国有工矿（含省属及以下煤矿）棚户区、林区（场）棚户区（危旧房）和农场（垦）危旧房等。

2、棚改总体上是由*主导，国企实施，方向是*化、保障化、公益性建设，主要建设*保障性住房。各地*会有差异，在部分城市民企也有较多参与机会，主要与当地*财政情况有关。

1）深圳为例，其棚改一直是*主导，国企实施。引用《深圳市*关于加强棚户区改造工作的实施意见》：“棚户区改造项目以人才住房专营机构为主，其他企业也可以发挥各自在房地产开发、工程建设等方面的优势，积极参与棚户区改造项目的实施。”

在实操上，企业需要先入库，才能获得参与深圳棚改的资格，但当前入库的企业基本是国企，所以深圳棚改还是由国企全面主导。

2）贵阳为例，其棚改是*主导，同时鼓励市场参与。贵阳盘活城镇低效用地的主要方式就是棚改，一直以来市场参与度也比较高，引用《贵阳市加快城市“三变”改革推进棚户区城中村改造实施方案》：“大力推进“三变”改革，通过‘社会资本+平台公司+市民经济合作组织’‘社会资本+市民经济合作组织’‘平台公司+市民经济合作组织’等方式，在社会资本、平台公司、市民之间形成‘利益共享、风险共担’的股份合作联结机制，实现共建共享。”

受63号文影响，贵阳低效用地棚改暂缓了一阵，近期在逐步恢复，但目前主要难点还是在于拆建比的*，导致原有很多项目的规划容积率下降而算不过账（危房项目暂不受限），但城市问题始终摆在那，解决方案一定会有的。

预计未来贵阳的城市更新方向，将会是低效用地棚改、城市有机更新两条线并进。

3、棚改及货币化安置所催生的购房需求，是支撑房地产行业过去繁荣发展的重大*变量，特别是在三四线城市。随着2018年*收紧了棚改的规模以及货币化安置的比例，中国的大规模棚改也基本就此结束。但在未来，棚改仍将作为一个解决老旧危房等民生问题的工具，因城而异地长期存在。

【02】旧 改

1、“旧改”的全称是旧房改造，简单理解就是对旧城镇、旧厂房、旧村庄的连片拆除和重建，以拆为主，保留、改造为辅，是城市更新的第二种解决方案，主要解决城市发展空间不足的问题。

旧改也是房企希望参与城市更新的主要方式，因为可以获得开发增量，但未来这种大规模、快速拆建的模式已受限。

以广州*动向为例：

1）2020年6月，广州市黄埔区提出提出力争到2022年底完成66个重点旧村改造项目的签约拆迁，截至21年10月已完成了77%，按此进度，拆迁任务将提前一年半完成。

这样“运动式“的大规模快速拆迁可能带来新增建设用地需求大增、商品住宅供应量短期内难以消化等问题。

2）2021年10月，广州市住房和城乡建设局发布《广州市关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的意见（征求意见稿）》，其中提到“城中村等城市连片旧区不短时间、大规模进行拆迁”，“合理控制城市更新规模、调节开发节奏和时序”。

这个*明确响应了住建部63号文，市场上由此开始传出“广州叫停城市更新”的揣测声音。

3）11月中旬，据广州开发区城市更新局相关负责人透露，广州市、黄浦区城市更新并未叫停。近期广州市对119个城市更新项目进行了集中核查，主要按照“科学分类施策，平稳有序推进”的总体原则确保项目有序推进。

后续根据核查情况，正常推进中的项目会加快步伐，部分项目在优化完善后继续推进，也有部分项目将暂缓推进。

接下来，黄浦区计划出台城市更新创新*3.0版，实现黄浦区城市更新三个转变：从规划化向精细化、从城市化向产城融合、从主要追求速度向追求质量与速度并重转变。

2、旧改总体上是由*引导，市场化运作，方向是市场化、商品化，主要建设的是可售商品房。

这里举个成都北改案例，四川新华印刷厂南片区改造：

1）项目占地137亩，采用“地随房走”模式，享受“北改*”，由成华区*在2013年公开招标，龙湖集团中标并按TOD模式打造了“龙湖上城”项目，2018年首次开盘，2020年9月上城天街开业。

2）项目业主方主要为原住民1947户、企业18家。

3）根据“地随房走”原则，由实施主体在收购业主方产权后再进行土地归宗及调规变性。另外实施主体需按规划要求建设城市综合体，其中建成后的商业物业不低于20万㎡（不含返迁商业），其中自持不低于9万㎡。

这个项目是北改时期比较成功的案例，目前成都有机更新*也沿用了“地随房走”模式，变化的是*环境。目前市面上优质的“地随房走”项目较少，主要由各区棚改公司或其他*平台公司实施，市场参与门槛高。

3、住建部63号文后，全国的旧改工作踩了一脚刹车，房企对于旧改的态度也比较悲观。而近期广州市的城市更新动向，也是起到了拨云见日的作用，能看到一些方向，但其地域特征也很鲜明，其他城市没法生搬硬套。

所以，旧改这种更新方式并未叫停，主要是边界受到了*。

【03】有机更新

1、引用《成都市城市有机更新实施办法》的定义：有机更新是指对建成区城市空间形态和功能进行整治、改善、优化，从而实现房屋使用、市政设施、公建配套等全面完善，产业结构、环境品质、文化传承等全面提升的建设活动。成都主要是对标上海的有机更新模式。

这里简单说就是以保留、改造为主，更加重视产业导入的更新方式，是城市更新的第三种解决方案，主要解决城市发展的品质问题，节奏相比旧改更加从容。

1）成都《有机更新实施办法》中明确提到要“少拆多改，注重传承。采取留改建相结合，以保护传承、优化改造为主，拆旧建新为辅”。

这方面主要借鉴了上海市有机更新的经验，上海采用三种更新方式：一是大片区更新，即成片拆除，这类主要是*行为，土地主要以招拍挂出让；二是小片区更新，主要针对产业转型、局部重建的地块，权利主体一般不变，市场企业可参与；三是单体建筑改造，这种模式不涉及拆迁，核心是微更新、大服务，这类项目市场企业很少参与。

2）成都的城市治理理念是打造高品质公园城市，产业上重视先进制造、高端科技等方向。由于成都的土地资源并不紧缺，以及很多危旧房问题在前期得到解决，所以当下成都的城市更新节奏相对从容，对产业的要求也比较高。

有机更新导向下，成都连片拆改类项目基本由国企主导，且体量大、资金量大，市场企业参与门槛较高；纯改造类项目，主要看项目区位和企业自身能力，目前来看大多数房企的商业运营能力、融资成本不能支撑这类项目持续盈利；最后就是业主自改类的项目，体量适中，现阶段参与门槛相比连片拆改类项目更低。关于拓展机会后续出专篇分析，这里不赘述。

2、在西南城市，有机更新总体上是由*引导、市场运作，方向是公共利益与商业利益兼顾平衡。在当前*导向下，有机更新所呈现出来的状态比较去房地产化，更多的项目是以公益化改造，商业化改造及运营为主，新建商品房的机会较少，同时也缺少实施细则，市场参与度较低。

但缺少市场支撑的城市更新，对*来说推进难度也会很大，所以笔记哥一直在提，现在是*和市场找平衡的阶段，不要急着下定论。

3、站在城市运营的视角，有机更新的确是目前最科学的方向，能兼顾公共利益与商业利益。但同时，这种模式对城市发展的本底条件也有一定要求，特别是在西南城市，人口、经济、产业结构等差异较大，并不是都具备成熟的条件。

所以，在西南的我们，可以把有机更新理解为是一个长期而正确的目标，具体实操还是要结合城市情况去看。

近期，成都*内部下发了《成都市未来公园社区创建工作方案》，其中特别提到“以‘中优’区域、城中村、老旧场镇为重点区域，开展未来公园社区创建”，“2021年全市启动25个未来公园社区示范创建”，另外还提到要“强化片区开发、强化产业功能”等。

目前虽没有细则出台，但这些提法还是给了综合性房企一定的想象空间，另外未来社区的先行者杭州，也是市场参与的方式在推进。所以，*是持续地、快速地在迭代，商业模式也会逐步跟上。

【04】不论是棚改、旧改还是有机更新模式，其本质都只是解决城市发展问题的一种工具。

而具体使用哪种工具，必须结合一个城市、一个行政区，甚至一个单元组团所面临的具体问题来看，不能一概而论。

那么对于市场企业，在使用这些工具时，就不能脱离了对城市本底条件和城市问题的研究，这是城市更新的底层逻辑，也是打动*的核心所在。

热心网友 时间：2022-05-22 10:09

参考资料：http://blog.sina.com.cn/s/blog_5715a19c0100045p.html

热心网友 时间：2022-05-22 12:34